平戰結合是我國人防建設的重要方針，其實質包含兩個方面，一是平時的城市建設要充分考慮戰時的人民防空需求，落實人民防空要求；二是用于戰時的人民防空軟、硬件設施，在不影響防空襲能力的前提下，平時可以發揮為城市建設、經濟建設和應急管理服務的功能，從而帶來更好的社會效益和經濟效益。簡單的說，就是人防工程從單一的防空襲功能向防空防災、商業服務等綜合功能的轉變，從而實現人防工程“一專多用”。改革開放以來，隨著我國地下空間開發力度的加大，平戰結合人防工程建設得到快速發展，以某項目為例，呈現出如下特點：目前，某城區已經竣工使用、正在建設和規劃立項的單建平戰結合人防項目多達十幾個，建設規模從幾千平方米到數萬平方米不等，一些體量大的項目占地面積或建筑面積超過3萬平方米。從建設主體來看，有以人防部門為主建設的項目，如老城地下商業街、廣場地下商業街、公園地下商業街；也有以招商引資為主建設的項目，如地下商業街。從項目產權來看，一種是有產權的項目，如地下商業街；一種是沒有產權的項目，如地下商業街等。某市的地下人防工程多數已開發利用作為購物休閑、居民停車、應急避難、社區活動、避暑納涼等場所，在備戰儲備、拉動投資、提供就業、豐富居民生活方面，戰備效益、社會效益和經濟效益明顯。平戰結合人防工程雖然存在造價和維護成本高、使用效率有限、戰時無償征用等方面問題，但其對于增強城市防護能力、有效利用地下空間、完善城市綜合功能、減輕地面交通壓力、繁榮城區商貿、促進創業就業的重要意義不言而喻。近年來，某市通過在土地、稅收、規費等方面的政策優惠，不斷引導社會資本參與人防工程建設，完善人防工程產權制度，加快發展平戰結合人防工程的建設和開發利用實踐。
項目位于城市核心商圈，其工程主體建于現狀道路下方-2.5米至-8.8米，防護等級為防核6級，防常等級6級，防化等級為丙級，鋼筋混凝土結構。規劃用途為平戰結合人防工程（含地下商業），平時作為商業街和停車場，戰時作為人員隱蔽部和物資儲備庫。價值時點，項目已辦理了不動產權屬證書，投入使用多年。項目總用地面積約1.45萬平方米，已辦理土地出讓手續，出讓年限為40年，土地受讓方（開發商）負責開發建設及后期人防工程的日常使用、管理和維護工作，市人防辦負責戰時征用和平時監管工作。房屋總建筑面積約1.55萬平方米，按照政府文件規定開發商須自持不低于20%的房產面積以防范意外風險，戰時及應急避難情況下政府有權無償征用該人防工程，開發商自持部分不允許轉讓、抵押。現開發商就其自持部分以外且未售部分房地產委托估價機構進行抵押價值評估。人防工程作為一類特殊的資產，目前出臺的《人民防空法》和《物權法》在這類資產的產權問題上沒有進行明確規定，實踐中，從投資收益的角度考慮，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體到本例，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，所以應先確定估價對象是否符合抵押財產的范圍。本例中估價對象所在項目已辦理產權登記，權利人為估價委托人（開發商），從不動產權登記看是符合抵押財產范圍。但本項目有兩部分情況比較特殊：一部分是不動產權屬部門在權屬證書上已明確開發商必須自持20%房產面積，該部分面積不能抵押、轉讓；另有一部分雖然沒有明確不能抵押，但開發商已將該部分房產銷售（未辦理預售許可證），銷售合同明確銷售的是使用權，為避免將來產生糾紛，也不易將該部分列為抵押房地產進行評估；綜合以上，上述兩部分不符合抵押財產范圍，應從不動產權屬證載面積中扣除，故最后確定本次評估估價范圍為證載建筑面積扣除上述兩部分面積后的房地產部分。普通地下商鋪占用、使用、收益和處分權利束完整，權利人在行使這些權利時具有主客體統一性和指向一致性。而平戰結合人防工程商鋪的權利束一般不完整或不明確，在發生某種經濟行為需要進行價值評估時，不易確認或易引發歧義。通過對上述兩種類型商鋪的調查了解，其區別主要體現在開發利用、不動產登記、權利限制及優惠政策方面。（1）在權利限制方面。估價對象房地產權屬證書明確載明開發商自持部分不允許抵押、轉讓，且應滿足在戰時及應急避難情況下能夠無償被政府征用；普通商鋪如無國家法律法規規定的符合國家征收情形的，一般不會在權屬證書上注明無償征用等限制性條件。（2）不動產登記方面。估價對象房地產雖已辦理產權登記，但不能進行分割銷售，估價對象所在項目已售部分也僅為回收資本需要銷售使用權，無法辦理轉讓過戶手續；普通商鋪一般按照不動產登記單元可以進行分割銷售并進行確權登記。（3）在優惠政策方面。國家及地方曾出文在人防工程建設及開發利用方面給予投資者一定的優惠政策，具體到某市，對社會資本參與建設的地下人防工程在建設和開發利用方面給予一定的特殊政策，如免繳城市配套費、散裝水泥費、新型墻體材料費等，在用水用電方面給予優惠等；普通商鋪一般按照正常房地產開發項目進行開發建設，其建設和開發利用過程中的稅費根據國家及地方文件規定標準繳納。（4）在開發利用方面。平戰結合人防工程商鋪由于兼顧人防功能，對業態也有一定的規劃限制，一些對人防工程有影響的行業不被允許經營，且在持有期間存在被政府無償征用的情形，對正常營業會有一定影響；普通商鋪在運營上無特殊限制，屬于“法不禁止皆可為”。
平戰結合人防工程的利用率和經營狀況存在區域差異，在一些經濟發達的大城市人防工程利用率較高，而在經濟欠發達的內地城市利用率較低，即使在同一城市，由于區位不同，經濟效益相差懸殊。以某為例，位置較好的地下人防商業街，市場月租金可達100元/平方米，而相對偏僻的地方則不到50元/平方米。平戰結合商鋪區位狀況和實物狀況同樣重要，一般的地下人防商鋪多從事小商品批發零售、快餐飲料及服裝銷售等，周邊人口密集，交通網線復雜，檔次不高，運營效果和區域消費能力有一定的相關性。其次，實物狀況也很重要，出入口位置、地上地下交通工具、內部通風照明、裝飾裝修、招商方案、業態分布、租售規模、運營模式等因素直接影響客觀收益。再次，由于平戰結合商鋪在平時和戰時存在被征用的情況，在出租損失中應考慮這方面的因素，尤其在有明確征用期（如某每年夏季有2個月的納涼期）時，可用空置期代替征用期。故在測算市場租金時，應在充分調查類似房地產市場租金的基礎上，結合估價對象區位和自身情況，合理確定客觀收益。由于平戰結合商鋪規劃了較為寬敞的通道和充足的設備設施用房，兼顧疏散和緩解交通壓力的功能，建筑分攤系數較大，可利用面積較小，以某為例，調查到的一些單建地下人防商鋪均以建筑面積出租，但分攤系數均高達50%，所以不管是在使用同類的平戰結合商鋪或者普通商鋪租金進行修正時，應關注可出租面積比的影響，使租賃范圍與價格內涵一致。人防工程首先滿足戰時防毒、防爆、防輻射等基本要求；其次是平戰轉換時臨時工程建設產生的成本費用；另外，人防工程消防系統的建設、內部裝飾以及滿足平時日常運營維護的需要也會產生相應的費用，這些都對人防工程的造價造成一定的影響。人防工程造價一般包括：人防工程建筑、結構、暖通、給排水、電氣和戰時封堵工程等，其中建筑結構人防設計的影響最大，占整個人防造價的將近百分之五十左右，其次依次是排水工程、電氣工程、通風工程和戰時封堵工程。與不考慮人防工程的地下室造價相比，人防工程造價約為非人防工程1.2到1.4倍。某市2005年發布的人防工程建設管理規定明確：建設和開發利用人民防空工程依法給予以下優惠：（一）享受國防設施建設的優惠政策；（二）收取的人民防空工程使用費，凡納入預算或預算外資金專戶管理，全部用于人防工程建設的，經稅務機關批準，可免征企業所得稅；（三）免繳租賃管理費、副食品補貼；（四）外商投資的，可以獲利的年度起，享受稅法規定的稅收優惠政策；（五）人民防空工程用電及內部通風、照明、抽水等戰備設施用電，按工業用電價收費；開辦旅館、商場、工廠的照明用電，按居民照明電價收費。政府還發文免繳城市配套費、散裝水泥、新型墻體材料費等規費，并在土地出讓方面給予一定的地價優惠。本例估價對象所在項目土地為國有出讓，實際繳納的土地出讓金僅為30元/平方米（地面價），和正常土地市場上商業用地地價水平有一定差距。在選用成本法進行測算時，在考慮到人防工程的特殊造價的基礎上，關注國家對此類工程的正常優惠政策，合理剔除一些非客觀、個體特殊因素的影響。第一種情況，平戰結合人防工程中商鋪與普通地下商鋪的差異主要體現在占有、使用上，收益和處分依附于占有和使用存在，這種權利的限制能否進行修正，即人防工程商鋪能否選用普通地下商鋪成交實例進行測算？平戰結合的地下商鋪不但有一般商鋪的商業銷售特征，還具備疏散和緩解交通壓力的功能，另外最重要的一點，一旦遇到應急情況或戰時還應確保被無償征用，后兩種特殊性是普通地下商鋪所不具備的。無償征用作為不確定因素對價值的影響在和平時期相對較低，其影響主要是平時應急情況。具體到某市，每年的7、8兩個月，市人防辦將城市區地下人防工程開辟為避暑納涼點對市民開放，納涼期間，人防部門提供無線網絡、飲用水、書報、防暑藥品、公益活動等免費服務，納涼點也不得向納涼群眾收費。應急狀態下的納涼點雖給正常商業經營造成限制，但換一種思路來想，納涼期間人流駐留也會帶來商業收益，兩相比較，從收益角度來看，人防工程商鋪與普通商鋪具有可比性。第二種情況，本例中，估價對象有一部分已經售出，雖然名義上售出的是不動產使用權（該權利期限和產權登記期限一致），不能進行權屬登記，但在從實際使用和收益角度看，購買人和產權人（開發商）所擁有的權利內涵基本上是一致的，從估價技術角度分析，未售部分的價值能否用售出部分的成交實例進行修正呢？筆者認為是可以的，但需要關注售出部分的銷售合同中是否將特殊使用限制作為銷售行為成立的條件進行了明確。平戰結合地下商鋪如果選擇一般商鋪實際成交實例作為可比實例，修正因子選擇上要考慮收益期因素（平戰）、業態限制、可出租面積比、其他收益、特殊情況修正等。如果選用標準價調整法時，應注意可比實例與估價對象的可比性，分組是否合理、標準房地產的設定條件和修正系數確定是否客觀合理。綜合以上分析,估價對象作為單建的收益性平戰結合人防商鋪，雖然存在瑕疵，但權屬明確并有穩定的收益，尤其是估價對象所在市區有較多的人防商鋪租賃成交實例，所以收益法應作為一種主要估價方法被選用。估價對象作為一種特殊的房地產，除具備正常的商業功能外，還兼具人防功能，特殊的戰備設施建造成本對其價值產生一定的影響，從投資收益角度應考慮這部分價值，故成本法也適用于此類房地產評估。估價對象作為平戰結合地下商鋪，和一般的普通地下商鋪存在著差異，雖然能夠通過因素修正實現價格的可比化處理，但其修正存在一定的誤差，所以比較法僅適宜作為輔助方法用于對估價結果的驗證。平戰結合人防工程商鋪在變現能力方面除了需要考慮普通商鋪普遍的特點外，還有一些特殊情況需要有針對性地分析，作為某市第一個辦理產權登記的單建平戰結合地下人防工程項目，如果一旦抵押權實現進行處置，對潛在購買人是否有特殊要求，能否正常的辦理過戶，產權手續的辦理，人防工程的交接，后續經營的特殊要求等等，這些都需要在變現能力分析中進行闡述和披露，提醒報告使用人注意。例如：“兼顧人防”地下空間的平時用途的合法性和產權及權利限制，地下空間開發通常具有的不可逆性、改造或轉換用途難度大等特點，估價對象的連接通道、地上出口及相鄰其他地下空間的開發利用狀況對價值的影響等。
對估價對象進行全面調查，收集項目審批、權屬登記、開發建設、利用狀況等方面資料，梳理并明確諸如估價對象范圍、價值類型、估價目的等基本事項，做到對估價項目有一個清晰的初步判斷。確定了技術路線和估價方法后，組織專人調查估價對象所在區域普通商鋪和平戰結合商鋪租售市場，找準其共性和差異，選擇影響估價對象的因素，建立修正體系；通過多種方法對測算結果進行驗證，使評估價格盡可能向市場水平靠近。對于不常見的項目來說，有時候無章可循，這時候需要做的是技術創新，本例即是如此，但技術創新的前提是做精做細，譬如價值內涵，如果界定不清楚，估價時中就無法對其進行分析、判斷和衡量；再如對估價對象不甚了解，其后續估價工作就容易出現偏差，甚至出現南轅北轍，答非所問。在優化服務方面，和項目開發建設和運營方面涉及到的如人防辦、土地、規劃、住建、稅務、設計等相關單位一直保持著緊密溝通，如到市人防辦調查人防批復及國家相關規定文件，到自然資源局調查土地出讓事宜，和規劃設計院溝通地下人防設計標準等，做到估價依據充分，測算參數合理，測算結果客觀。
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