一、平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的特點(diǎn)
平戰(zhàn)結(jié)合是我國人防建設(shè)的重要方針，其實(shí)質(zhì)包含兩個方面，一是平時的城市建設(shè)要充分考慮戰(zhàn)時的人民防空需求，落實(shí)人民防空要求；二是用于戰(zhàn)時的人民防空軟、硬件設(shè)施，在不影響防空襲能力的前提下，平時可以發(fā)揮為城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)和應(yīng)急管理服務(wù)的功能，從而帶來更好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。簡單的說，就是人防工程從單一的防空襲功能向防空防災(zāi)、商業(yè)服務(wù)等綜合功能的轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)人防工程“一專多用”。改革開放以來，隨著我國地下空間開發(fā)力度的加大，平戰(zhàn)結(jié)合人防工程建設(shè)得到快速發(fā)展，以某項(xiàng)目為例，呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：目前，某城區(qū)已經(jīng)竣工使用、正在建設(shè)和規(guī)劃立項(xiàng)的單建平戰(zhàn)結(jié)合人防項(xiàng)目多達(dá)十幾個，建設(shè)規(guī)模從幾千平方米到數(shù)萬平方米不等，一些體量大的項(xiàng)目占地面積或建筑面積超過3萬平方米。從建設(shè)主體來看，有以人防部門為主建設(shè)的項(xiàng)目，如老城地下商業(yè)街、廣場地下商業(yè)街、公園地下商業(yè)街；也有以招商引資為主建設(shè)的項(xiàng)目，如地下商業(yè)街。從項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)來看，一種是有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，如地下商業(yè)街；一種是沒有產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，如地下商業(yè)街等。某市的地下人防工程多數(shù)已開發(fā)利用作為購物休閑、居民停車、應(yīng)急避難、社區(qū)活動、避暑納涼等場所，在備戰(zhàn)儲備、拉動投資、提供就業(yè)、豐富居民生活方面，戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯。平戰(zhàn)結(jié)合人防工程雖然存在造價和維護(hù)成本高、使用效率有限、戰(zhàn)時無償征用等方面問題，但其對于增強(qiáng)城市防護(hù)能力、有效利用地下空間、完善城市綜合功能、減輕地面交通壓力、繁榮城區(qū)商貿(mào)、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)的重要意義不言而喻。近年來，某市通過在土地、稅收、規(guī)費(fèi)等方面的政策優(yōu)惠，不斷引導(dǎo)社會資本參與人防工程建設(shè)，完善人防工程產(chǎn)權(quán)制度，加快發(fā)展平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的建設(shè)和開發(fā)利用實(shí)踐。
項(xiàng)目位于城市核心商圈，其工程主體建于現(xiàn)狀道路下方-2.5米至-8.8米，防護(hù)等級為防核6級，防常等級6級，防化等級為丙級，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。規(guī)劃用途為平戰(zhàn)結(jié)合人防工程（含地下商業(yè)），平時作為商業(yè)街和停車場，戰(zhàn)時作為人員隱蔽部和物資儲備庫。價值時點(diǎn)，項(xiàng)目已辦理了不動產(chǎn)權(quán)屬證書，投入使用多年。項(xiàng)目總用地面積約1.45萬平方米，已辦理土地出讓手續(xù)，出讓年限為40年，土地受讓方（開發(fā)商）負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)及后期人防工程的日常使用、管理和維護(hù)工作，市人防辦負(fù)責(zé)戰(zhàn)時征用和平時監(jiān)管工作。房屋總建筑面積約1.55萬平方米，按照政府文件規(guī)定開發(fā)商須自持不低于20%的房產(chǎn)面積以防范意外風(fēng)險，戰(zhàn)時及應(yīng)急避難情況下政府有權(quán)無償征用該人防工程，開發(fā)商自持部分不允許轉(zhuǎn)讓、抵押。現(xiàn)開發(fā)商就其自持部分以外且未售部分房地產(chǎn)委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押價值評估。人防工程作為一類特殊的資產(chǎn)，目前出臺的《人民防空法》和《物權(quán)法》在這類資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題上沒有進(jìn)行明確規(guī)定，實(shí)踐中，從投資收益的角度考慮，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體到本例，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，所以應(yīng)先確定估價對象是否符合抵押財產(chǎn)的范圍。本例中估價對象所在項(xiàng)目已辦理產(chǎn)權(quán)登記，權(quán)利人為估價委托人（開發(fā)商），從不動產(chǎn)權(quán)登記看是符合抵押財產(chǎn)范圍。但本項(xiàng)目有兩部分情況比較特殊：一部分是不動產(chǎn)權(quán)屬部門在權(quán)屬證書上已明確開發(fā)商必須自持20%房產(chǎn)面積，該部分面積不能抵押、轉(zhuǎn)讓；另有一部分雖然沒有明確不能抵押，但開發(fā)商已將該部分房產(chǎn)銷售（未辦理預(yù)售許可證），銷售合同明確銷售的是使用權(quán)，為避免將來產(chǎn)生糾紛，也不易將該部分列為抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評估；綜合以上，上述兩部分不符合抵押財產(chǎn)范圍，應(yīng)從不動產(chǎn)權(quán)屬證載面積中扣除，故最后確定本次評估估價范圍為證載建筑面積扣除上述兩部分面積后的房地產(chǎn)部分。2.平戰(zhàn)結(jié)合人防商鋪與普通商鋪的區(qū)別普通地下商鋪占用、使用、收益和處分權(quán)利束完整，權(quán)利人在行使這些權(quán)利時具有主客體統(tǒng)一性和指向一致性。而平戰(zhàn)結(jié)合人防工程商鋪的權(quán)利束一般不完整或不明確，在發(fā)生某種經(jīng)濟(jì)行為需要進(jìn)行價值評估時，不易確認(rèn)或易引發(fā)歧義。通過對上述兩種類型商鋪的調(diào)查了解，其區(qū)別主要體現(xiàn)在開發(fā)利用、不動產(chǎn)登記、權(quán)利限制及優(yōu)惠政策方面。（1）在權(quán)利限制方面。估價對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書明確載明開發(fā)商自持部分不允許抵押、轉(zhuǎn)讓，且應(yīng)滿足在戰(zhàn)時及應(yīng)急避難情況下能夠無償被政府征用；普通商鋪如無國家法律法規(guī)規(guī)定的符合國家征收情形的，一般不會在權(quán)屬證書上注明無償征用等限制性條件。（2）不動產(chǎn)登記方面。估價對象房地產(chǎn)雖已辦理產(chǎn)權(quán)登記，但不能進(jìn)行分割銷售，估價對象所在項(xiàng)目已售部分也僅為回收資本需要銷售使用權(quán)，無法辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；普通商鋪一般按照不動產(chǎn)登記單元可以進(jìn)行分割銷售并進(jìn)行確權(quán)登記。（3）在優(yōu)惠政策方面。國家及地方曾出文在人防工程建設(shè)及開發(fā)利用方面給予投資者一定的優(yōu)惠政策，具體到某市，對社會資本參與建設(shè)的地下人防工程在建設(shè)和開發(fā)利用方面給予一定的特殊政策，如免繳城市配套費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)等，在用水用電方面給予優(yōu)惠等；普通商鋪一般按照正常房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其建設(shè)和開發(fā)利用過程中的稅費(fèi)根據(jù)國家及地方文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納。（4）在開發(fā)利用方面。平戰(zhàn)結(jié)合人防工程商鋪由于兼顧人防功能，對業(yè)態(tài)也有一定的規(guī)劃限制，一些對人防工程有影響的行業(yè)不被允許經(jīng)營，且在持有期間存在被政府無償征用的情形，對正常營業(yè)會有一定影響；普通商鋪在運(yùn)營上無特殊限制，屬于“法不禁止皆可為”。
平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的利用率和經(jīng)營狀況存在區(qū)域差異，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市人防工程利用率較高，而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地城市利用率較低，即使在同一城市，由于區(qū)位不同，經(jīng)濟(jì)效益相差懸殊。以某為例，位置較好的地下人防商業(yè)街，市場月租金可達(dá)100元/平方米，而相對偏僻的地方則不到50元/平方米。平戰(zhàn)結(jié)合商鋪區(qū)位狀況和實(shí)物狀況同樣重要，一般的地下人防商鋪多從事小商品批發(fā)零售、快餐飲料及服裝銷售等，周邊人口密集，交通網(wǎng)線復(fù)雜，檔次不高，運(yùn)營效果和區(qū)域消費(fèi)能力有一定的相關(guān)性。其次，實(shí)物狀況也很重要，出入口位置、地上地下交通工具、內(nèi)部通風(fēng)照明、裝飾裝修、招商方案、業(yè)態(tài)分布、租售規(guī)模、運(yùn)營模式等因素直接影響客觀收益。再次，由于平戰(zhàn)結(jié)合商鋪在平時和戰(zhàn)時存在被征用的情況，在出租損失中應(yīng)考慮這方面的因素，尤其在有明確征用期（如某每年夏季有2個月的納涼期）時，可用空置期代替征用期。故在測算市場租金時，應(yīng)在充分調(diào)查類似房地產(chǎn)市場租金的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象區(qū)位和自身情況，合理確定客觀收益。由于平戰(zhàn)結(jié)合商鋪規(guī)劃了較為寬敞的通道和充足的設(shè)備設(shè)施用房，兼顧疏散和緩解交通壓力的功能，建筑分?jǐn)傁禂?shù)較大，可利用面積較小，以某為例，調(diào)查到的一些單建地下人防商鋪均以建筑面積出租，但分?jǐn)傁禂?shù)均高達(dá)50%，所以不管是在使用同類的平戰(zhàn)結(jié)合商鋪或者普通商鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行修正時，應(yīng)關(guān)注可出租面積比的影響，使租賃范圍與價格內(nèi)涵一致。人防工程首先滿足戰(zhàn)時防毒、防爆、防輻射等基本要求；其次是平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換時臨時工程建設(shè)產(chǎn)生的成本費(fèi)用；另外，人防工程消防系統(tǒng)的建設(shè)、內(nèi)部裝飾以及滿足平時日常運(yùn)營維護(hù)的需要也會產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，這些都對人防工程的造價造成一定的影響。人防工程造價一般包括：人防工程建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、電氣和戰(zhàn)時封堵工程等，其中建筑結(jié)構(gòu)人防設(shè)計的影響最大，占整個人防造價的將近百分之五十左右，其次依次是排水工程、電氣工程、通風(fēng)工程和戰(zhàn)時封堵工程。與不考慮人防工程的地下室造價相比，人防工程造價約為非人防工程1.2到1.4倍。某市2005年發(fā)布的人防工程建設(shè)管理規(guī)定明確：建設(shè)和開發(fā)利用人民防空工程依法給予以下優(yōu)惠：（一）享受國防設(shè)施建設(shè)的優(yōu)惠政策；（二）收取的人民防空工程使用費(fèi)，凡納入預(yù)算或預(yù)算外資金專戶管理，全部用于人防工程建設(shè)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可免征企業(yè)所得稅；（三）免繳租賃管理費(fèi)、副食品補(bǔ)貼；（四）外商投資的，可以獲利的年度起，享受稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策；（五）人民防空工程用電及內(nèi)部通風(fēng)、照明、抽水等戰(zhàn)備設(shè)施用電，按工業(yè)用電價收費(fèi)；開辦旅館、商場、工廠的照明用電，按居民照明電價收費(fèi)。政府還發(fā)文免繳城市配套費(fèi)、散裝水泥、新型墻體材料費(fèi)等規(guī)費(fèi)，并在土地出讓方面給予一定的地價優(yōu)惠。本例估價對象所在項(xiàng)目土地為國有出讓，實(shí)際繳納的土地出讓金僅為30元/平方米（地面價），和正常土地市場上商業(yè)用地地價水平有一定差距。在選用成本法進(jìn)行測算時，在考慮到人防工程的特殊造價的基礎(chǔ)上，關(guān)注國家對此類工程的正常優(yōu)惠政策，合理剔除一些非客觀、個體特殊因素的影響。第一種情況，平戰(zhàn)結(jié)合人防工程中商鋪與普通地下商鋪的差異主要體現(xiàn)在占有、使用上，收益和處分依附于占有和使用存在，這種權(quán)利的限制能否進(jìn)行修正，即人防工程商鋪能否選用普通地下商鋪成交實(shí)例進(jìn)行測算？平戰(zhàn)結(jié)合的地下商鋪不但有一般商鋪的商業(yè)銷售特征，還具備疏散和緩解交通壓力的功能，另外最重要的一點(diǎn)，一旦遇到應(yīng)急情況或戰(zhàn)時還應(yīng)確保被無償征用，后兩種特殊性是普通地下商鋪所不具備的。無償征用作為不確定因素對價值的影響在和平時期相對較低，其影響主要是平時應(yīng)急情況。具體到某市，每年的7、8兩個月，市人防辦將城市區(qū)地下人防工程開辟為避暑納涼點(diǎn)對市民開放，納涼期間，人防部門提供無線網(wǎng)絡(luò)、飲用水、書報、防暑藥品、公益活動等免費(fèi)服務(wù)，納涼點(diǎn)也不得向納涼群眾收費(fèi)。應(yīng)急狀態(tài)下的納涼點(diǎn)雖給正常商業(yè)經(jīng)營造成限制，但換一種思路來想，納涼期間人流駐留也會帶來商業(yè)收益，兩相比較，從收益角度來看，人防工程商鋪與普通商鋪具有可比性。第二種情況，本例中，估價對象有一部分已經(jīng)售出，雖然名義上售出的是不動產(chǎn)使用權(quán)（該權(quán)利期限和產(chǎn)權(quán)登記期限一致），不能進(jìn)行權(quán)屬登記，但在從實(shí)際使用和收益角度看，購買人和產(chǎn)權(quán)人（開發(fā)商）所擁有的權(quán)利內(nèi)涵基本上是一致的，從估價技術(shù)角度分析，未售部分的價值能否用售出部分的成交實(shí)例進(jìn)行修正呢？筆者認(rèn)為是可以的，但需要關(guān)注售出部分的銷售合同中是否將特殊使用限制作為銷售行為成立的條件進(jìn)行了明確。平戰(zhàn)結(jié)合地下商鋪如果選擇一般商鋪實(shí)際成交實(shí)例作為可比實(shí)例，修正因子選擇上要考慮收益期因素（平戰(zhàn)）、業(yè)態(tài)限制、可出租面積比、其他收益、特殊情況修正等。如果選用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法時，應(yīng)注意可比實(shí)例與估價對象的可比性，分組是否合理、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的設(shè)定條件和修正系數(shù)確定是否客觀合理。綜合以上分析,估價對象作為單建的收益性平戰(zhàn)結(jié)合人防商鋪，雖然存在瑕疵，但權(quán)屬明確并有穩(wěn)定的收益，尤其是估價對象所在市區(qū)有較多的人防商鋪?zhàn)赓U成交實(shí)例，所以收益法應(yīng)作為一種主要估價方法被選用。估價對象作為一種特殊的房地產(chǎn)，除具備正常的商業(yè)功能外，還兼具人防功能，特殊的戰(zhàn)備設(shè)施建造成本對其價值產(chǎn)生一定的影響，從投資收益角度應(yīng)考慮這部分價值，故成本法也適用于此類房地產(chǎn)評估。估價對象作為平戰(zhàn)結(jié)合地下商鋪，和一般的普通地下商鋪存在著差異，雖然能夠通過因素修正實(shí)現(xiàn)價格的可比化處理，但其修正存在一定的誤差，所以比較法僅適宜作為輔助方法用于對估價結(jié)果的驗(yàn)證。平戰(zhàn)結(jié)合人防工程商鋪在變現(xiàn)能力方面除了需要考慮普通商鋪普遍的特點(diǎn)外，還有一些特殊情況需要有針對性地分析，作為某市第一個辦理產(chǎn)權(quán)登記的單建平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工程項(xiàng)目，如果一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行處置，對潛在購買人是否有特殊要求，能否正常的辦理過戶，產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理，人防工程的交接，后續(xù)經(jīng)營的特殊要求等等，這些都需要在變現(xiàn)能力分析中進(jìn)行闡述和披露，提醒報告使用人注意。例如：“兼顧人防”地下空間的平時用途的合法性和產(chǎn)權(quán)及權(quán)利限制，地下空間開發(fā)通常具有的不可逆性、改造或轉(zhuǎn)換用途難度大等特點(diǎn)，估價對象的連接通道、地上出口及相鄰其他地下空間的開發(fā)利用狀況對價值的影響等。
對估價對象進(jìn)行全面調(diào)查，收集項(xiàng)目審批、權(quán)屬登記、開發(fā)建設(shè)、利用狀況等方面資料，梳理并明確諸如估價對象范圍、價值類型、估價目的等基本事項(xiàng)，做到對估價項(xiàng)目有一個清晰的初步判斷。確定了技術(shù)路線和估價方法后，組織專人調(diào)查估價對象所在區(qū)域普通商鋪和平戰(zhàn)結(jié)合商鋪?zhàn)馐凼袌觯覝?zhǔn)其共性和差異，選擇影響估價對象的因素，建立修正體系；通過多種方法對測算結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，使評估價格盡可能向市場水平靠近。（三）精細(xì)操作，體現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新對于不常見的項(xiàng)目來說，有時候無章可循，這時候需要做的是技術(shù)創(chuàng)新，本例即是如此，但技術(shù)創(chuàng)新的前提是做精做細(xì)，譬如價值內(nèi)涵，如果界定不清楚，估價時中就無法對其進(jìn)行分析、判斷和衡量；再如對估價對象不甚了解，其后續(xù)估價工作就容易出現(xiàn)偏差，甚至出現(xiàn)南轅北轍，答非所問。（四）加強(qiáng)溝通，優(yōu)化服務(wù)創(chuàng)新在優(yōu)化服務(wù)方面，和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營方面涉及到的如人防辦、土地、規(guī)劃、住建、稅務(wù)、設(shè)計等相關(guān)單位一直保持著緊密溝通，如到市人防辦調(diào)查人防批復(fù)及國家相關(guān)規(guī)定文件，到自然資源局調(diào)查土地出讓事宜，和規(guī)劃設(shè)計院溝通地下人防設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等，做到估價依據(jù)充分，測算參數(shù)合理，測算結(jié)果客觀。
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